Qu’est-ce qu’une location meublée ?
Nature de l’activité
Au plan juridique, la location d’un logement est en principe une activité civile (sauf lorsqu’elle présente les caractéristiques d’une activité hôtelière ou para-hôtelière).
Au plan fiscal, la règle est différente. En vertu de l’article 35, 5° du CGI, le fait de donner directement ou indirectement, à titre occasionnel ou habituel, des locaux d’habitation meublés constitue une activité commerciale, imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Ainsi, le logement doit contenir a minima les meubles suivants :
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-onde
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…).
Les différents types de logements pouvant être donnés en location meublée
Il existe différents types de meublés.
Les meublés classiques
Les meublés classiques sont des logements mis en location dans lesquels le locataire va élire domicile de manière pérenne, que ce soit à titre de résidence principale ou de résidence secondaire.
Les baux portant sur des meublés classiques sont des baux d’habitation régis par la loi du 6 juillet 1989 (bail classique, bail mobilité ou location étudiante) accordant une certaine protection au locataire notamment au regard du droit au renouvellement du bail.
Les meublés de tourisme
Il s’agit de villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (C. tourisme, art. L. 324-1-1).
Les meublés de tourisme doivent être déclarés en mairie.
Le propriétaire peut demander (mais ce n’est pas une obligation) à ce que son logement soit classé. Il s’agit d’une certification aboutissant à l’obtention d’une étiquette allant de 1 à 5 étoiles en fonction de critères d’équipements et de confort du logement (C. tourisme, art. L. 324-1 à 324-2). Le propriétaire bénéficie alors de certains avantages fiscaux.
La location saisonnière ou “touristique” se distingue du bail d’habitation sur deux points :
- le locataire n’élit pas domicile dans le logement, il y réside principalement pour les vacances ;
- la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs avec la même personne.
Les chambres d’hôtes
Ce sont des chambres meublées chez l’habitant destinées à accueillir des touristes, contre rémunération, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations telles que le petit-déjeuner, le prêt de linge ou le ménage (C. tourisme, art. L.324-3).
Remarque : Pour en savoir plus sur les différences (durée de contrat, contraintes légales…) entre les meublés selon leur nature, V. le site du service public.
Le régime fiscal de la location meublée
Les revenus tirés de la location d’un meublé sont imposables dans la catégorie des BIC et peuvent relever de deux régimes d’imposition différents.
Les deux régimes d’imposition
Régime réel d’imposition
Sous ce régime, le revenu imposable est déterminé en faisant la différence entre :
- les produits tirés de l’activité de location meublée : loyers et prestations annexes facturées ;
- et toutes les charges liées à la location : amortissement du logement, intérêts de l’emprunt bancaire contracté pour l’acquisition du logement, charges locatives, consommation d’eau, d’électricité, abonnement internet, facture de l’agence immobilière gérant le bien….
Le bailleur doit tenir une comptabilité commerciale.
Régime micro-BIC
Le revenu imposable est déterminé en appliquant un abattement forfaitaire sur les loyers dont le taux dépend de la nature de l’activité.
Ce régime ne peut s’appliquer que si le montant des recettes de N-1 ou N-2 n’a pas dépassé un certain seuil (lui aussi fonction de l’activité exercée).
Le bailleur a des obligations comptables allégées puisqu’il doit simplement tenir :
- un livre-journal servi au jour le jour et présentant le détail de leurs recettes professionnelles, appuyé des factures et de toutes autres pièces justificatives ;
- et un registre récapitulé par année, présentant le détail de leurs achats.
Remarque : Même s’il ne dépasse pas le seuil de recettes, le contribuable peut opter pour le régime réel d’imposition s’il lui est plus favorable (en particulier si le montant de ses charges dépasse celui résultant de l’application de l’abattement).
Les modifications apportées au régime micro-BIC à compter de 2023
Comme indiqué dans notre précédent article du 17/01/2024 consacré aux locations de meublés de tourisme, la loi de finances pour 2024 a durci les règles d’application du régime micro-BIC aux locations saisonnières de meublés de tourisme car jugées trop favorables alors que la France fait face à une pénurie de logements.
Elle a ainsi diminué fortement le seuil de recettes du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés, soit 15.000€ à compter de 2023 (au lieu de 77.700 €). Elle a également baissé l’abattement forfaitaire à 30% contre 50% auparavant.
Nous avons synthétisé dans le tableau suivant les nouvelles règles applicables aux revenus générés à partir du 1er janvier 2023 (qui s’appliquent donc de manière rétroactive aux revenus réalisés au titre de 2023) :
Location meublée et régime micro-BIC | |||
Type de meublés | Régime avant la loi de finances pour 2024 | Régime après la loi de finances 2024 (application IR 2023 et années suivantes) | |
Meublés classiques | Seuil de recettes | 77 700 € | 77 700 € |
Abattement | 30 % | 30 % | |
Meublés de tourisme non classés | Seuil de recettes | 77 700 € | 15 000 € |
Abattement | 50 % | 30 % | |
Meublés de tourisme classés et chambres d’hôte | Seuil de recettes | 188 700 € | 188 700 € |
Abattement | 71 % | 71 % | |
Abattement supplémentaire pour les seuls meublés de tourisme classés | – | + 21 % (soit un abattement total de 92 %) si le logement est situé en zone non tendue et sous réserve que les recettes de N-1 < 15.000 € | |
Une mesure de tolérance pour 2023
Afin de limiter les conséquences d’une application rétroactive de cette mesure (obligation de reconstitution a posteriori d’une comptabilité commerciale au titre de 2023 pour les bailleurs dépassant 15.000 € de recettes en 2021 ou 2022), l’Administration a admis, à titre de tolérance, que les bailleurs de meublés de tourisme non classés puissent continuer à appliquer aux revenus de 2023 l’ancien régime micro-BIC (chiffre d’affaires limite de 77.700 € et taux d’abattement de 50 %)
(BOFiP-BIC-CHAMP-40-20, 14 fév. 2024, n°55).