Les revenus fonciers perçus par les bailleurs personnes physiques sont soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif (taux de 0% à 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).
Pour calculer le revenu foncier imposable, deux méthodes sont possibles :
- soit le régime réel qui consiste à retenir les loyers encaissés et les diminuer de certaines charges payées pendant l’année ;
- soit le régime micro-foncier qui est un régime simplifié.
Alors quel régime choisir ?
Présentation du régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est un régime simplifié d’imposition qui permet de déclarer à l’Administration fiscale ses loyers encaissés pendant l’année et de bénéficier d’un abattement de 30% représentatif des charges sans justification.
Conditions à respecter
Plafond de loyers annuels
La principale condition à respecter pour bénéficier du régime du micro-foncier est de ne pas dépasser les 15.000 € de revenus bruts fonciers (hors charges) par an.
Cette condition s’apprécie au niveau du foyer fiscal, c’est-à-dire en additionnant tous les revenus fonciers perçus par le couple marié ou pacsé, et les personnes à charge, avant de les comparer au plafond de 15.000 €.
Quels revenus faut-il prendre en compte ?
Il faut additionner :
- les loyers encaissés pendant l’année
- les dépenses incombant au propriétaire et mises à la charge du locataire par convention
- les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles.
En revanche, il n’est pas tenu compte des sommes versées par le locataire au titre des charges leur incombant (CGI, art. 29).
Si l’immeuble n’est loué qu’une partie de l’année ?
Si un bien est loué par exemple 6 mois de l’année, le plafond de 15.000 € n’a pas à être proratisé. Il joue pour l’année entière quelle que soit la durée de location.
Actualité liée : Dans une réponse ministérielle du 18 juillet 2023, le Ministre de l’Economie a indiqué que ce plafond, actualisé en dernier lieu par la loi de finances pour 2002, et malgré la forte progression des loyers depuis 20 ans, ne serait pas revalorisé.
Propriétaires exclus du micro-foncier
Ne peuvent bénéficier du micro-foncier les propriétaires :
- d’un monument historique ;
- d’un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ;
- d’un bien immobilier au titre duquel le propriétaire bénéficie d’un régime fiscal particulier : Loi Sellier, Perissol, Borloo neuf, Robien, Besson “ancien”, Robien ZRR… ;
- d’un bien loué dans le cadre d’une convention avec l’ANAH (Borloo “ancien”).
Biens concernés
Le régime micro-foncier ne s’applique qu’en cas de location nue (par opposition à une location meublée) de :
- locaux à usage d’habitation (une maison, un appartement)
- terrains
- caves
- parkings
- locaux d’activité (local commercial, commerce, bureau)
Si un bien immobilier est loué meublé ou aménagé, les loyers seront imposables selon un autre régime, celui des bénéfices industriels et commerciaux.
Fonctionnement du régime micro-foncier
Revenu brut à déclarer
Le revenu brut à déclarer est déterminé de la même manière que pour l’appréciation de la limite de 15 000 €.
Application d’un abattement représentatif des charges
Le revenu foncier net imposable est ensuite déterminé par l’Administration qui applique automatiquement au montant des loyers déclarés un abattement de 30% représentatif de l’ensemble des charges de la propriété.
Cet abattement est réputé couvrir l’ensemble de vos charges exposées pour l’acquisition ou la conservation du revenu foncier. En conséquence, il est interdit d’opérer une déduction de vos loyers à quelque titre que ce soit.
Avantages et inconvénients du micro-foncier
Les avantages
Le régime du micro-foncier présente deux avantages :
- Il vous permet de déduire, sans justification, 30% de vos loyers.
Ainsi, si en 2023, vous avez encaissé 10.000 €, votre imposition ne portera que sur 7.000 €. - La simplicité du régime déclaratif puisqu’il suffit de reporter le montant des loyers sur la déclaration de revenus 2042 (case 4BE du cadre 4 “Revenus fonciers”). Aucune déclaration fiscale annexe n’est nécessaire.
Les inconvénients
L’abattement de 30% étant censé couvrir toutes les charges, il n’est pas possible, contrairement au régime réel, de déduire de grosses dépenses telles que des travaux, les charges de copropriété (même en cas de ravalement d’immeuble), l’assurance habitation ou loyers impayés, la taxe foncière, les frais de gestion de l’agence immobilière…
Aussi, si le montant de vos charges excèdent l’abattement forfaitaire, le régime réel sera plus intéressant pour vous. Attention : en cas d’option pour le régime réel, celui-ci s’applique obligatoirement pendant 3 ans et il ne sera pas possible pendant cette période de revenir au micro-foncier même si vos loyers sont inférieurs à 15.000 €.
En outre, le régime micro-foncier ne vous permet pas de constater un déficit foncier au titre d’une année. Le résultat foncier est toujours bénéficiaire. En revanche, il vous est possible d’imputer des déficits fonciers dégagés au titre d’une année antérieure sur vos revenus nets fonciers de l’année déterminés selon le régime micro-foncier.