Source : CGI, art. 964 à 983
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été instauré en France au 1ᵉʳ janvier 2018 en remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
L’IFI s’applique exclusivement au patrimoine immobilier des foyers fiscaux dépassant un certain seuil, laissant de côté les autres types de biens tels que les placements financiers.
Champ d’application de l’IFI
Personnes imposables
L’IFI s’applique aux personnes physiques résidentes fiscales françaises et, dans certains cas, aux non-résidents possédant des biens immobiliers en France.
- Résidents fiscaux français : Les contribuables domiciliés en France sont imposables sur l’ensemble de leur patrimoine immobilier mondial (qu’il soit situé en France ou à l’étranger).
- Non-résidents : Les personnes domiciliées à l’étranger sont soumises à l’IFI uniquement sur leurs biens immobiliers situés en France.
Un point clé est la notion de foyer fiscal : l’IFI s’applique sur l’ensemble des biens immobiliers détenus par les membres du foyer fiscal, y compris ceux détenus par les enfants mineurs sur lesquels ils exercent leur autorité parentale.
Par foyer fiscal, il faut entendre les couples mariés ou pacsés mais également (et c’est une exception avec l’impôt sur le revenu) les personnes vivant en situation de concubinage notoire.
Deux exceptions à l’imposition commune à l’IFI des couples mariés sont prévues :
- les époux sont mariés sous le régime de la séparation des biens et ne vivent pas sous le même toit (CGI, art. 6) ;
- les époux sont en instance de séparation de corps ou de divorce et ont été autorisés par un juge à vivre séparément.
Fait générateur de l'IFI
Le fait générateur de l’IFI est la détention d’un patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier de l’année d’imposition dont la valeur vénale est supérieure à 1,3 millions d’euros.
A savoir : La valeur vénale s’entend du prix qu’un acquéreur quelconque accepterait de payer pour acheter le bien considéré, compte tenu des données du marché et des particularités physiques, juridiques et économiques de ce bien.
Le foyer fiscal doit donc faire une “photographie” de son patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année et évaluer chaque élément imposable.
Tout changement ultérieur au 1er janvier dans la composition de ce patrimoine n’a aucune incidence sur l’IFI de l’année (en cas de vente, destruction, apport en société, expropriation, donation…).
Exemple : Vous détenez une maison de vacances au 1er janvier 2025. Celle-ci est vendue le 10 juin 2025. Elle sera soumise à l’IFI au titre de 2025 mais plus à partir de 2026.
Biens imposables
L’IFI concerne les biens immobiliers, qu’ils soient détenus directement par le foyer fiscal ou indirectement via des sociétés ou organismes.
L’assiette de l’IFI est constituée par les catégories de biens suivantes (CGI, art. 965 et suivants) :
- les biens immobiliers (bâtis ou non bâtis) détenus directement : maisons, appartements, terrains, terres agricoles…
- les droits portant sur des biens immobiliers : usufruit, servitude…
- les biens et droits détenus par l’intermédiaire de sociétés : peuvent être imposées les parts ou actions des sociétés appartenant au foyer fiscal à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers qui ne sont pas affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui les détient directement ou indirectement.
Biens exonérés
Exonération des biens professionnels
Sont exonérés d’IFI, sous conditions, les actifs immobiliers affectés à certaines activités professionnelles et qui peuvent, en partie ou en totalité, être regardés comme l’outil de travail du redevable (actifs professionnels) (CGI, art. 975 et art. 976, III, al. 1er, IV, al. 1 et V).
Il s’agit des actifs suivants :
- actifs affectés à l’exercice à titre principal d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (opérationnelle) exercée sous forme individuelle par le redevable ;
- actifs affectés à l’activité opérationnelle d’une société soumise à l’impôt sur le revenu dans laquelle le redevable exerce son activité principale ;
- actifs affectés à l’activité opérationnelle d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés dans laquelle le redevable exerce son activité principale.
Il peut s’agir tant de biens et droits immobiliers que de parts ou actions de sociétés ou organismes représentatives de ces mêmes biens ou droits dès lors notamment qu’ils sont affectés à l’activité professionnelle principale du redevable ou, dans certains cas, d’un membre de sa famille.
Exemple : Le cabinet dans lequel vous exercez votre activité libérale ne sera pas soumis à l’IFI.
Pour plus de détails, voir la doctrine administrative : BOI-PAT-IFI-30-10, 8 juin 2018
Autres exonérations
Les bois et forêts ou les parts de groupements forestiers qui sont susceptibles d’être qualifiés d’actifs professionnels par leur propriétaire sont intégralement exonérés d’IFI.
Dans le cas contraire, ces biens peuvent bénéficier d’une exonération de 75% de leur valeur (CGI, art. 976).
La même exonération est prévue en faveur des biens ruraux donnés à bail long terme.
Pour plus de détails, voir : BOI-PAT-IFI-30-20, 8 juin 2018
Modalités d'application de l'IFI
Le calcul repose sur un barème progressif, similaire à celui de l’ancien ISF, ainsi que sur des obligations déclaratives précises.
Barème de l'IFI
L’IFI est calculé selon un barème progressif, applicable au patrimoine immobilier net taxable dépassant un seuil de 1,3 million d’euros (CGI, art. 977).
Le barème se divise en six tranches d’imposition avec des taux allant de 0,5 % à 1,5 % :
Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux |
N’excédant pas 800 000 € | 0 % |
Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 € | 0,50 % |
Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 € | 0,70 % |
Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 € | 1 % |
Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 € | 1,25 % |
Supérieure à 10 000 000 € | 1,50 % |
Le montant de l’IFI est déterminé en appliquant ces taux aux différentes tranches du patrimoine taxable, après déduction des dettes afférentes aux biens immobiliers taxables (prêts hypothécaires, travaux d’amélioration, etc.) (CGI, art. 965 et art. 974).
Sur la notion de dettes déductibles du patrimoine taxable, voir la doctrine administrative : BOI-PAT-IFI-20-40, 5 juin 2024
Plafonnement de l’IFI
Le total de l’IFI et des impôts dus en France par le foyer (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, etc.) ne peut pas excéder 75 % des revenus nets du foyer fiscal.
Si cette limite est atteinte, l’excédent vient réduire le montant de l’IFI dû (CGI, art. 979).
Obligations déclaratives
La déclaration de l’IFI est effectuée spontanément chaque année, en même temps que la déclaration des revenus du foyer fiscal au moyen d’un imprimé spécifique (2042-IFI) intégré à la déclaration de revenus (2042).
Remarque : La date limite de déclaration dépend donc de votre département de résidence.
Un inventaire détaillé de tous les biens immobiliers imposables et leur valeur doit être donné dans la déclaration ainsi que les dettes correspondantes. Des abattements spécifiques sont prévus, par exemple pour la résidence principale (abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale – CGI, art. 973, I-al. 2).
En pratique : Vous devez être en mesure de fournir des preuves des évaluations de vos biens (estimations immobilières, expertises) et des dettes déductibles.
Pour vous aider à trouver la valeur vénale de vos immeubles, vous pouvez utiliser le site des impôts. Connectez-vous à votre espace Particulier > Rubrique “Autres services” > Rechercher des transactions immobilières puis laissez-vous guider. Vous aurez accès aux ventes immobilières les plus récentes (date de la vente, prix, surface).
Le conseil ARAPL
L’IFI est un impôt ciblé sur les détenteurs de patrimoine immobilier de grande valeur.
Comprendre son champ d’application, notamment les biens imposables et les exonérations, ainsi que les modalités de calcul et de déclaration, est essentiel pour une gestion fiscale optimisée.
Si l’IFI a été simplifié par rapport à l’ancien ISF, il reste complexe à mettre en oeuvre pour les particuliers et nécessite souvent de faire appel à des experts (avocats fiscalistes, experts-comptables, notaires, agents immobiliers) pour éviter les erreurs ou omissions coûteuses.